Jatketaan edelleen samalla teemalla, sillä asuntomarkkinat ovat tällä hetkellä todella kuuma peruna.
Nyt nimittäin kävi niin, että hallitus toi tänään 6.10. uudelleen pöytään asuntolainsäädännön muutokset, jotka parlamentti oli vain muutamaa päivää aikaisemmin äänestyksessä hylännyt.
Tuon äänestyksen jälkeen Pedro Sánchez ilmoitti ennenaikaisista vaaleista ja parlamentti hajotettiin. Mutta nyt hallitus on kuitenkin tuonut käytännössä samat asuntotoimet uudelleen voimaan ministerineuvoston päätöksellä. Niitä ei siis tällä kertaa viety normaalin täysistunnon kautta, vaan ne hyväksyttiin ns. takaportin kautta. Toki lopullinen kohtalo on vielä sen verran auki, että asetukset pitää hyväksyä Diputación Permanenten äänestyksessä, mutta todennäköisesti ne menevät siellä läpi.
Espanjassa kaikki on mahdollista.
Mitä nämä muutokset sitten käytännössä tarkoittavat?
No, esimerkiksi sitä, että jos olet vuokranantaja ja haluat lopettaa asuntosi vuokrasopimuksen, se on jatkossa huomattavasti vaikeampaa. Jos vuokralainen on asunut asunnossasi vähintään 5 vuotta, niin sopimuksen jatkumisesta tulee huomattavasti vahvempi lähtökohta.
Jos vuokranantaja kieltäytyy jatkamasta sopimusta, hänelle voi tulla velvollisuus maksaa vuokralaiselle korvaus, joka vastaa 12 kuukauden vuokraa. Vuokranantajan irtisanomisilmoituksen ennakkoaika nousee myös 6 kuukauteen. Myös taloudellisesti haavoittuvaisen vuokralaisen häätösuojaa parannetaan eli homma voi mennä vaikkapa näin:
Sinulla on asunto, jonka olet vuokrannut 1200 eurolla kuukaudessa. Vuokralainen lakkaa maksamasta vuokraa ja kuuden kuukauden aikana rästejä on kertynyt 7200 euroa. Vuokranantaja aloittaa häätöprosessin, mutta jos vuokralainen todetaan lain tarkoittamalla tavalla haavoittuvaksi (esim. lapsiperhe, iäkäs, sairas, vähätuloinen) eikä hänellä ole vaihtoehtoista asuntoa, prosessi voidaan keskeyttää.
Jos viranomainen ei järjestä määräajassa vaihtoehtoista asuntoa, häätöprosessi voi siis jäädä keskeytetyksi. Tietyissä tapauksissa vuokranantajalle voidaan maksaa myös korvausta menetetyistä vuokrista, mutta asunnon takaisin saaminen voi silti viivästyä huomattavasti.
Mutta mitä nämä uudet kiemurat sitten tarkoittavat jo ennestään vaikeille asuntomarkkinoille? Tuleeko vuokra-asuntoja nyt sitten markkinoille enemmän?
Hallituksen tarkoitus on tietysti lisätä tarjontaa ja tehdä asumisesta edullisempaa. Mutta tässä on yksi aika ilmeinen ongelma. Jos olet vuokranantaja ja lainsäädäntö tekee asunnon takaisin saamisesta entistä vaikeampaa, vuokrasopimuksen päättämisestä hankalampaa ja häätöprosessista entistä raskaampaa, niin kuinkahan moni miettii tämän jälkeen, että joo, tämähän kuulostaa hyvältä sijoitukselta, laitetaan asunto pitkäaikaiseen vuokraukseen. Veikkaisin, että aika harva.
Todennäköisesti käy juuri päinvastoin eli moni siirtää asuntonsa pois pitkäaikaisilta vuokramarkkinoilta. Asunto laitetaan ehkä myyntiin (koska hinnat ovat tällä hetkellä huipussaan), se saatetaan myös siirtää esim. määräaikaiseen vuokraukseen tai sille keksitään jotain muuta käyttöä. Ja jos näin käy riittävän monen asunnon kohdalla, vuokra-asuntojen tarjonta vähenee entisestään.
Tässä onkin asuntomarkkinoiden ikuinen ongelma. Vuokralaista voidaan suojella monella tavalla, mutta jossain vaiheessa pitää myös miettiä, kuka ne vuokra-asunnot markkinoille tuo.
Koska vaikka kuinka säädellään vuokria ja vahvistetaan vuokralaisen asemaa, se ei itsessään synnytä yhtään uutta asuntoa. Päinvastoin. Jos sääntely tekee vuokraamisesta omistajalle liian epävarmaa, se voi pahimmillaan vähentää tarjontaa juuri silloin kun asuntoja tarvittaisiin kaikkein eniten.
Ja Espanjassa niitä tarvitaan. Paljon.
Lopulta koko ongelma palautuu edelleen samaan asiaan kuin ensimmäisessä osassa: asuntoja ei yksinkertaisesti ole tarpeeksi.
Hallitus yrittää nyt ratkaista ongelmaa useasta suunnasta. Vuokralaisia suojataan, vuokrankorotuksia rajoitetaan, häätöjä vaikeutetaan ja samalla luvataan lisää rahaa kohtuuhintaisten asuntojen rakentamiseen. Kaikki nämä voivat kuulostaa yksittäisinä toimenpiteinä ihan järkeviltä. Mutta jos uusia asuntoja ei synny tarpeeksi nopeasti, ongelman ydin ei katoa mihinkään.
Ja tässä tullaan siihen ehkä kaikkein vaikeimpaan kysymykseen: kuka Espanjaan rakentaa ne puuttuvat asunnot?
Rakentaminen ei nimittäin ole mitään pikatoimintaa. Pitää löytää tontti, saada kaavat läpi, hakea luvat, löytää rakennuttaja, saada rahoitus ja lopulta vielä rakentaa koko asunto. Siihen voi mennä vuosia. Samaan aikaan väestö kasvaa nyt todella nopeasti ja uusia kotitalouksia syntyy jatkuvasti. Eli asuntoja pitäisi rakentaa samaan aikaan sekä tämän päivän että huomisen kysyntään.
Edellisen asuntokriisin seurauksena rakennusala kuitenkin kutistui rajusti, eikä alan kapasiteetti ole palautunut entiselle tasolle. Samaan aikaan rakentamisen kustannukset ovat myös nousseet merkittävästi. Eikä työntekijöitäkään tahdo löytyä tarpeeksi.
Eli vaikka hallitus päättäisi tänään, että Espanjaan pitää rakentaa seuraavat 500 000 asuntoa, ne eivät ilmestyisi markkinoille ensi kuussa. Eivätkä edes ensi vuonna.
Ja jos tarjonta ei pysy perässä, käy juuri niin kuin Espanjassa on nyt käynyt: hinnat nousevat, vuokrat nousevat ja yhä suurempi osa ihmisistä putoaa omistusasuntomarkkinoiden ulkopuolelle.
Jos rakennuttaminen on kallista ja asuntojen myyntihinta karkaa tavallisen espanjalaisen ulottumattomiin, pelkkä asuntojen määrän lisääminen ei vielä ratkaise kohtuuhintaisen asumisen ongelmaa. Tarvitaan asuntoja, joita ihmisillä on myös varaa ostaa tai vuokrata.
Tässä kohtaa keskustelu menee helposti siihen, että valtio rakentaa lisää kohtuuhintaisia asuntoja. Ja varmasti niitäkin tarvitaan. Mutta Espanjan kokoisessa maassa on aika vaikea ratkaista näin valtavaa asuntopulaa pelkästään julkisella rahalla.
Sosiaalinen asuntotuotanto voi auttaa osaa ihmisistä, mutta sekään ei ratkaise sitä perusongelmaa, että Espanjassa tarvitaan yksinkertaisesti paljon enemmän asuntoja – ja erityisesti sellaisia asuntoja, joihin tavallisilla palkoilla olisi varaa.
Eikä ns. sosiaalinen asuntotuotanto ole sekään niin yksinkertainen ratkaisu kuin “rakennetaan kaupungin asuntoja ja annetaan niitä ihmisille halvalla”.
Vuokrien maksamatta jättäminen näissä sosiaalisissa vuokra-asunnoissa ei nimittäin ole mikään pikkujuttu. Vaikka sosiaalisten asuntojen vuokrat ovat jo valmiiksi pieniä ja ne pyritään suhteuttamaan asukkaan tuloihin niin siitä huolimatta merkittävä osa vuokrista jää maksamatta jatkuvasti. Ja lopulta jonkun pitää maksaa myös se lasku. Kaupungin näkökulmasta asunto ei siis ole pelkästään rakennus, joka annetaan tarvitsevalle halvalla vuokralle. Se pitää rakentaa, rahoittaa, huoltaa ja korjata – ja samalla pitää varautua siihen, että kaikkia vuokria ei saada koskaan perittyä.
Vaikka Espanjan valtiolla pintapuolisesti katsottuna menee ihan hyvin, niin ei sitä rahaa ole täällä yhtään ylimääräistä, että sitä voitaisiin hulvattomasti joka puolelle jaella.
Eli lopulta tässäkin tullaan samaan kysymykseen: kuka maksaa?
Jos valtio rakentaa asuntoja, joku maksaa rakentamisen. Jos kaupunki vuokraa niitä alle markkinahinnan, joku maksaa erotuksen. Jos vuokria jää maksamatta, joku maksaa senkin. Ja jos samaan aikaan pitäisi vielä rakentaa satojatuhansia uusia asuntoja, niin lasku alkaa olla aika nopeasti melkoinen.
Ja sitten on vielä tämä välimalli eli erilaiset säännöstellyt asunnot, kuten VPO:t ja VPP:t. Näitä on nyt tarkoitus tuoda markkinoille lisää, ja ajatus on sinänsä ihan järkevä: asunto rakennetaan yksityisen tai julkisen toimijan toimesta, mutta sen myynti- tai vuokrahinnalle asetetaan katto. Ostajalle asunto on siis halvempi kuin vastaava asunto vapailta markkinoilta, mutta valtio tai kaupunki ei kuitenkaan maksa koko lystiä.
Näissäkin on kuitenkin omat ehtonsa. Asuntoa ei voi vain mennä ostamaan kuka tahansa, vaan ostajalle asetetaan esimerkiksi tulorajoja. Myös asunnon hinta on säännöstelty ja asunnon käyttötarkoitukseen liittyy rajoituksia.
Eli tässäkin on vähän sama ongelma kuin sosiaalisissa asunnoissa: asuntoja kyllä voidaan tehdä halvemmalla, mutta niitä ei voida tehdä rajattomasti. Ja jos asuntoja on vähemmän kuin niille olisi halukkaita ostajia, niin halvemman hinnan ympärille syntyy aika helposti oma pieni kilpailunsa.
Lisäksi pitää muistaa, että vaikka VPO tai VPP olisi markkinahintaa halvempi, se ei tarkoita sitä, että se olisi halpa. Jos asunto maksaa edelleen satojatuhansia euroja, ostajan pitää saada siihen lainaa ja löytyä myös sitä kuuluisaa omaa rahaa. Ja juuri tässä tullaan taas samaan ongelmaan: jos tavallinen palkansaaja ei pysty saamaan riittävästi lainaa tai säästämään tarvittavaa omarahoitusosuutta, ei asunto muutu hänelle yhtäkkiä saavutettavaksi vain siksi, että sen hinta on säännöstelty.
Eli VPO ei ole mikään taikatemppu. Se voi auttaa tekemään osan uusista asunnoista tavallista edullisemmiksi, mutta samalla tarvitaan edelleen riittävästi asuntoja, riittävästi rakentamista ja ihmisiä, joilla on varaa ostaa ne.
Ja tässä Espanjan asuntomarkkinoiden ongelma taas tiivistyy aika hyvin: asunto voi olla halvempi kuin markkinahinta, mutta jos ihmisellä ei silti ole varaa ostaa sitä, ei ongelma ole oikeastaan ratkaistu.
Ja samaan aikaan vapailta markkinoilta oman asunnon ostaminen muuttuu koko ajan vaikeammaksi. Asuntojen hinnat ovat nousseet niin paljon, että tavallisen palkansaajan on yhä vaikeampi päästä omistusasuntoon kiinni. Eikä ongelma ole pelkästään siinä, että pitäisi löytää rahat itse asuntoon. Pankki pitää ensin vakuuttaa siitä, että lainaa kannattaa antaa, ja käytännössä ostajalla pitää olla myös omia säästöjä ja vaadittavat omarahoitusosuudet ovat jopa 20 % luokkaa.
Eli jos olet nuori, yksinasuva tai muuten pienituloinen ja haluaisit ostaa ensimmäisen oman asunnon, yhtälö alkaa olla aika hankala. Asunto maksaa paljon, lainaa ei välttämättä saa niin paljon kuin tarvitsisi ja samalla pitäisi olla vielä säästössä rahaa kaupantekoa varten. Ja jos maksat samaan aikaan korkeaa vuokraa, säästäminen siihen käsirahaan ei varsinaisesti nopeudu. Varsinkaan nykyisillä palkoilla.
Tässä syntyy aika ikävä kierre. Omaa asuntoa ei pysty ostamaan, joten asutaan vuokralla. Vuokraan menee iso osa tuloista, joten säästöön jää vähemmän rahaa. Kun säästöjä ei kerry tarpeeksi, omaa asuntoa ei edelleenkään pysty ostamaan. Ja sitten vuokrataan taas.
Jokaisessa maassa on siis omat ongelmansa ja erikoisuutensa, mitä tulee asuntomarkkinoihin.
Ja mitä enemmän tätä koko soppaa katsoo, sitä vaikeampi on keksiä yhtä yksittäistä ratkaisua. Vuokralaisia pitäisi suojella, mutta vuokranantajille pitäisi samalla olla riittävästi kannustimia tuoda asuntoja vuokramarkkinoille. Asuntoja pitäisi rakentaa lisää, mutta rakennuttajille pitäisi tehdä rakentamisesta taloudellisesti järkevää. Sosiaalisia asuntoja tarvitaan, mutta niitä ei voida rakentaa loputtomasti veronmaksajien piikkiin. Ja VPO- ja VPP-asuntoja voidaan tuoda markkinoille, mutta niihinkin tarvitaan lopulta ostajia, joilla on riittävästi tuloja ja säästöjä.
Eli lopulta palaamme taas siihen samaan kysymykseen, josta koko tämä juttu alkoi: Espanjassa on liian vähän asuntoja suhteessa siihen, kuinka moni niitä tarvitsee. Tai Espanjassa on jo liikaa ihmisiä.
