Espanjassa puhutaan juuri nyt asunnoista enemmän kuin ehkä koskaan.
Madridin Puerta del Solille on noussut asuntokriisiä vastustavien telttaleiri ja mielenosoitukset ovat vallanneet keskusta-alueet. Myös muissa isoissa kaupungeissa on ollut samanlaista liikehdintää. Perinteinen media tuntuu unohtaneen Ceutan kriisin ja kaikki muutkin kriisit, koska nyt puhutaan Maricarmenista, asunnoista ja pahoista asuntosijoittajista.
Kaiken taustalla on pitkään jatkunut asuntokriisi sekä hallituksen kaksi asumiseen liittyvää lakipakettia, jotka kaatuivat parlamentissa perjantaina. Ja asuntokriisin taustalla on ennen kaikkea hyvin yksinkertainen ongelma: asuntoja ei ole riittävästi suhteessa kysyntään, ja sen seurauksena asuntojen sekä vuokrien hinnat ovat nousseet nopeasti.
Ongelma, joka on ollut olemassa jo pitkään, kymmisen vuotta, mutta joka on koko ajan pahempi.
Espanjan käytettyjen asuntojen keskihinta nousi elokuussa 2026 vuodentakaiseen 12,5 prosenttia ja oli 2 924 euroa neliömetriltä. Madridissa hintataso oli syyskuussa 6 458 euroa neliömetriltä. Hinnat jatkavat nousuaan käytännössä koko Espanjassa.
Vuokralla tilanne ei ole sen helpompi. Espanjassa vuokrien keskihinta oli syyskuussa 15,1 euroa neliömetriltä kuukaudessa, eli 5,6 prosenttia enemmän kuin vuotta aikaisemmin. Madridissa vastaava luku oli 21,6 euroa.
Mutta miten tähän tilanteeseen ollaan tultu sillä edellisen asuntokriisin aikoina (1996-2008) ongelma oli täysin päinvastainen. Silloin rakennettiin liikaa, asuntojen arvo romahti eivät asunnot menneet kaupaksi. Miten siis 15 vuodessa ollaan tultu siihen, että nyt niistä asunnoista on taas pulaa?
No, ei tarvitse katsoa kuin Espanjan väkilukukäyrää, joka selittää tilannetta aika paljon. Maan väkiluku ja kotitalouksien määrä ovat kasvaneet voimakasta tahtia. Taustalla on monia tekijöitä ja yhtenä merkittävänä on voimakas maahanmuutto. Kaikki haluavat Espanjaan. Ja kun samaan aikaan asuntoja ei ole rakennettu riittävästi, niin on selvää että ongelmia on luvassa.
Tässä on kuitenkin tärkeä täsmennys: ongelma ei ole se, etteikö Espanjassa tällä hetkellä rakennettaisi. Päinvastoin – monilla alueilla tuntuu siltä, että minne tahansa meneekin, kaikkialla on uusia rakennustyömaita ja asuinalueita rakenteilla. Ongelma on siinä, että rakentaminen ei yksinkertaisesti pysy kysynnän perässä. Asuntoja rakennetaan paljon, mutta uusia kotitalouksia syntyy vielä enemmän. Kyse ei siis ole siitä, ettei Espanjassa rakennettaisi, vaan siitä, ettei rakenneta riittävästi suhteessa väestön, kotitalouksien ja kysynnän kasvuun.
Banco de España arvioi, että vuosina 2021–2025 Espanjaan kertyi lähes 750 000 asunnon vaje, kun uusien kotitalouksien määrä kasvoi selvästi nopeammin kuin uusia asuntoja valmistui. Noiden vuosien aikana maan väkiluku kasvoi kahdella miljoonalla. Pelkästään vuonna 2025 syntyi noin 240 000 uutta kotitaloutta, mutta valmistui vain noin 92 000 asuntoa.
Eli kysyntä on jo pitkään kasvanut paljon nopeammin kuin tarjonta.
Ja sitten tulee se kolikon toinen puoli. Ongelmana ei ole vain asuntojen hinnat vaan myös se, että palkat eivät ole nousseet samassa tahdissa. Asunnon ostaminen on koko ajan kalliimpaa, lainan saamiseksi pitää olla merkittävä käsiraha säästettynä (n. 20%) ja kun samaan aikaan elämisen kustannukset nousevat koko ajan niin säästäminen käy yhä vaikeammaksi.
Omalta osaltaan ongelmaa lisää myös se, että suuri osa uusista tulijoista työllistyy matalapalkka-aloille, jolloin heillä ei ole käytännössä juuri mahdollisuuksia päästä kiinni omistusasuntoon. Eli vuokra-asuntojen kysyntä kasvaa kasvamistaan ja tämä taas nostaa hintoja koska asuntoja ei ole riittävästi tarjolla.
Toki lyhytaikainen ja määräaikainen vuokraaminen on myös muuttanut osaltaan markkinoita, tietyillä alueilla Airbnb:n vaikutukset ovat varmasti nähtävillä. Esimerkiksi Idealista-asuntosivuston tilastossa alquiler de temporada -asuntojen tarjonta muodosti jo 29 prosenttia kaikesta palvelussa olevasta vuokratarjonnasta.
Osa vuokranantajista on siirtänyt asuntojaan pois normaaleilta pitkäaikaisilta vuokramarkkinoilta, koska nykyinen lainsäädäntö koetaan vuokranantajan kannalta epävarmaksi ja vuokralaista vahvasti suojaavaksi. Lyhytaikaisilla markkinoilla riskit ovat pienempiä ja tulot ehkä myös parempia.
Ja kun tähän lisätään Espanjaan suuntautuvan matkailun jatkuva kasvu, ulkomaiset varakkaat ostajat, asuntosijoittajat, lyhytaikaiset vuokraukset ja se, että Madridin, Barcelonan ja muiden suosittujen kaupunkien asuntotarjonta on rajallinen, soppa alkaa olla aika valmis.
Viime päivien protestit saivat oman symbolinsa, kun 87-vuotias Maricarmen Abascal häädettiin Madridin parhaimmalla alueella sijaitsevasta asunnostaan. Hän oli asunut samassa asunnossa 71 vuotta ja maksanut niin sanottua renta antigua -vuokraa, joka oli jäänyt vuosikymmenten aikana noin 500 euroon kuukaudessa kuluineen. Tuo summa on yli 1000 euroa vähemmän kuin mitä alueella tällä hetkellä maksetaan keskimäärin samankokoisista asunnoista.
Tässä tapauksessa kuvio on kuitenkin hieman monimutkaisempi kuin median esittämä “vanha nainen häädettiin kodistaan”.
Asunnon alkuperäinen vuokrasopimus oli nimittäin Maricarmenin isän nimissä ja tehty vuonna 1956. Sopimus siirtyi myöhemmin ensin hänen äidilleen ja hänen kuoltuaan asuntoa jäi asuttamaan vain lapseton Maricarmen. Vuokralaki kuitenkin rajoittaa sitä, kuinka monta kertaa tällainen vanha vuokrasopimus voidaan siirtää perheenjäsenelle ja Maricarmenin tapauksessa nämä siirrot olivat tulleet täyteen.
Asunnon vuonna 2018 ostanut sijoittaja halusi nyt nostaa vuokran normaalimmalle tasolle. Maricarmen ei kuitenkaan pystynyt tällaista vuokraa maksamaan, ja asia päätyi siis lopulta oikeuteen ja häätöön.
Ja tästähän syntyi melkoinen mediasirkus. Maricarmenista tuli asuntokriisin symboli, Puerta del Solille syntyi telttaleiri ja mielenosoitukset lähtivät leviämään muualle Espanjaan.
Mutta lopulta tässäkin tarinassa tuli vielä yksi käänne. Madridin kaupungin asuntosijoitusyhtiö ryhtyi tilanteen välittäjäksi ja lopulta asunnon omistaja suostui tekemään Maricarmenin kanssa uuden vuokrasopimuksen, jossa vuokra sidottiin Maricarmenin tuloihin (max. 1/3 tuloista) eli noin 500 euroon kuukaudessa.
Miksi omistaja tähän lopulta suostui, vaikka oikeus oli jo ratkaissut asian hänen hyväkseen? Sitä ei julkisuudessa ole sen tarkemmin avattu.
Mutta Maricarmen pääsi siis takaisin kotiinsa. Mutta protestit eivät kuitenkaan loppuneet siihen. Koska Maricarmen ei oikeastaan ollut koko ongelma. Hänestä vain tuli sen kasvot. Tapaus nosti jo valmiiksi kyteneen asuntokeskustelun aivan uudelle tasolle. Telttakylät ja mielenosoittajat jatkavat siis edelleen Solin aukiolla. Ilmeisesti tässä kaupungissa on nyt muutakin tekemistä kuin käydä töissä ja maksaa vuokraa.
Eikä tämä saaga päättynyt vielä tähän… Myös hallitus lähti tähän sirkukseen mukaan ja vetäisi ennätysajassa parit uudet asuntolait äänestykseen. Nämä kuitenkin kaatuivat parlamentin äänestyksessä.
Ensimmäinen muutos olisi muun muassa vahvistanut vuokralaisten suojaa häätötilanteissa, rajoittanut vuokrankorotuksia, säädellyt määräaikaisia ja huonevuokrasopimuksia ja rajoittanut sijoittajien asuntokauppoja. Ensiasunnon ostajille olisi lisäksi ollut tarjolla valtion rahoittama laina, jolla olisi voinut kattaa jopa 20 prosenttia asunnon hinnasta, enintään 50 000 euroon asti.
Toinen muutospaketti keskittyi vuokrasopimuksiin. Sen merkittävin ehdotus olisi ollut, että vakituisen asunnon vuokrasopimusta olisi voinut jatkaa automaattisesti myös sen jälkeen, kun nykyinen 5 / 7 vuoden lakisääteinen sopimuskausi olisi päättynyt. Käytännössä tämä olisi vienyt järjestelmää kohti jatkuvaa vuokrasuhdetta, jossa vuokranantajan mahdollisuus saada asunto takaisin omaan käyttöönsä olisi ollut nykyistä huomattavasti rajatumpi.
Lait olivat siis melko kiistanalaisia. Vastustajien mukaan näin tiukka sääntely voi tehdä vuokraamisesta omistajalle niin epävarmaa, että osa asunnoista poistuu pitkäaikaisilta vuokramarkkinoilta kokonaan. Hallituksen näkökulmasta taas juuri nykyinen markkina on ongelma: asuntoja on liian vähän ja vuokralaisten asema liian heikko.
Ja tässä onkin koko Espanjan asuntokriisin ehkä suurin paradoksi. Asuntoja on liian vähän, mutta osa hallituksen ratkaisuista keskittyy siihen, miten olemassa olevia asuntoja jaetaan vuokralaisten ja omistajien välillä. Sillä välin pitäisi rakentaa lisää asuntoja, huolehtia siitä, että palkat pysyvät asumisen hintojen mukana ja ehkä myös pysähtyä miettimään, kuinka nopeasti väestö voi kasvaa ilman, että asuntojen, työpaikkojen ja muun infrastruktuurin tarjonta jää auttamatta jälkeen.
Eli taas tuntuu siltä kuin olisi menty ns. pers edellä puuhun.
Tähän loppuun vielä päivitys (5.10) – tänään Pedro Sánchez ilmoitti, että Espanjassa järjestetään ennenaikaiset parlamenttivaalit 29. marraskuuta. Asuntokriisi ei ehkä yksin kaatanut hallitusta, mutta siitä tuli yksi niistä asioista, jotka osoittivat kuinka pahasti hallituksen parlamentaarinen pohja on hajallaan.
