Kanarian toiset kasvot

Kanarian saaret ovat monille unelmien asuinpaikka – aurinko paistaa, lämmintä on ympäri vuoden, ja viiniä myydään ruokakaupassa muutaman euron pullohinnalla ja elämä on mukavan leppoista. Kuulostaa hyvältä. Mutta Kanarialle muuttoa kannattaa harkita vain siinä tapauksessa että omistaa riittävästi rahaa jotta pystyy asunnon hankkimaan.

Tällä hetkellä ns. järkevän hintaista asuntoa on käytännössä lähes mahdotonta löytää sillä tarjontaa on etenkin vuokramarkkinoilla todella niukasti ja hinnat ovat pilvissä. Myös asuntojen myyntihinnat ovat karanneet käsistä.

Toki ongelma on yhtä vakava monilla muillakin alueilla täällä Espanjassa, ei siis pelkästään Kanarialla – kiinteistömarkkinat ovat olleet hurjassa nousuhuumassa jo useamman vuoden ajan ja tämä luonnollisesti näkyy asuntojen hinnoissa.

Mutta ongelma korostuu etenkin Kanarialla ja Baleaareilla koska tilaa saarilla on vain rajoitetusti ja asukasluvut ovat kasvaneet nopeasti sekä matkailijamäärät lisääntyneet.

Ongelma korostuu etenkin matkailualueilla koska ne houkuttelevat helpommin niin sijoittajia kuin ulkomaalaisia asukkaita mutta toisaalta taas näillä alueilla tarvitaan matkailun takia paljon työntekijöitä eli heillekin pitäisi löytyä asuntoja. Kaiken lisäksi palvelualalla palkat ovat keskimääräistä alhaisemmat sekä työt usein kausiluonteisia eli nämä tekijät luonnollisesti vaikeuttavat asunnon löytymistä.

Ongelma ei kuitenkaan koska vain matkailualan matalapalkattuja työntekijöitä vaan siitä kärsivät myös lukuisat opettajat sekä sairaaloiden hoitohenkilökunta sillä monet heistä tulevat muualta – joko muilta saarilta tai mentereelta. Espanjassahan julkiset virat jaetaan ns. oposiciones-kokeen perusteella ja esim. Kanarian saarten viimeisimmässä opettajille tarkoitetussa kokeessa n. 50 % paikoista meni Kanarian ulkopuolelta tuleville opettajille. Täällä ei siis esim. koulut, sairaalat jne pysty itse valitsemaan työntekijöitään ja näin valitsemaan esim. henkilöitä jotka asuvat jo lähellä vaan työpaikat jaetaan tuon kokeen tuloksen perusteella. Lisäksi moni joutuu tekemään keikkahommia vakituista paikkaa odotellessa ja silloin lähdetään sinne missä töitä on tarjolla. Täällä kun työttömyyskorvaus on sidottu työssäoloaikaan eli kun olet ollut töissä xx-aikaa niin olet oikeutettu työttömyyskorvaukseen xx kuukautta ja sen jälkeen on pakko palata töihin koska korvausta ei enää makseta. Asunnon löytyminen näille työntekijöille on myös haastavaa.

Opettajana työskentelevä ystäväni on juuri tällaisen tilanteen edessä – ikää on 52-vuotta, hänellä on puoliso ja kaksi alaikäistä lasta jotka asuvat Gran Canarialla mutta hänelle osui tänä vuonna lomitus Fuerteventuralla. Tämä tarkoittaa sitä että hän asuu viikot siellä, perjantaisin hän matkaa laivalla 2 tuntia takaisin kotiinsa ja sunnuntaina uudelleen takaisin Fuerteventuralle. Hän asuu viikot puolison serkun perheen luona, 30 km päässä työpaikalta koska asuntoja ei ole tarjolla. Tai olisi mutta sellainen maksaisi lähes 1000 euroa kuukaudessa ja yhdessä ruoka- ja matkakulujen jälkeen ei palkasta sitten jäisi enää mitään jäljelle. Ja kuitenkin Gran Canarialla on asunto ja perhe, joiden elättämiseen pitää myös osallistua.

Vuokratasosta kertoo paljon se, että esim. Fuerteventuran pohjoisosan Corralejossa halvin vuokra-asunto löytyisi 800 euron kuukausihinnalla ja kyseessä on jonkun talon katolle rakennettu 30m2 viritelmä. Ei siis edes virallinen asunto. Ja samanlainen tilanne on käytännössä kaikilla alueilla ja kaikilla saarilla. Kustannukset ovat lähteneet käsistä ja tarjontaa ei ole.

Toki eurooppalaisille tuollainen vajaan 1000 euron vuokra on ehkä maksettavissa mutta Kanarialla keskipalkka on n. 1800 € / kk ja palvelualan töissä vielä selvästi vähemmän. Tämä luonnollisesti asettaa pieniä haasteita jos asunnosta pitää maksaa nykyisenlaisia summia. Ja asuntoja on yleensäkin tarjolla hyvin niukasti eli ei ole edes näkyvissä että hinnat tulisivat lähiaikoina laskemaan.

Tämä asunto-ongelma näkyy tällä hetkellä voimakkaasti työntekijäpulana eli monissa paikoissa on todella vaikea löytää työntekijöitä koska asuntoja ei ole tarjolla. Tämä on taas aiheuttanut sen, että kaikenlaiset väliaikaiset ratkaisut on otettu käyttöön, esim. Fuerteventuralla lukuisat ihmiset asuvat asuntoautoissa koska muuta asuntoa ei ole löytynyt. Tosin mitään leirintäalueita ei ole tarjolla vaan autot pysäköidään sinne minne pystytään eli katujen varsille.

Toki paljon on sellaisia jotka asuvat asuntoautoissa ihan omasta halustaan mutta valitettavasti paljon on myös niitä joilla ei ole muuta vaihtoehtoa.

Ongelma ei ole ilmaantunut tietenkään yhdessä hetkessä vaan tähän on ajauduttu vähitellen. Tilanne on vakava käytännössä kaikilla saarilla mutta korostuu etenkin tietyillä alueilla. Tässä perehdyn lähinnä kokemuksiini Fuerteventuralla ja Gran Canarialla koska itsellä niistä on paremmin tietoa ja kokemusta.

Miten tilanne on kehittynyt tällaiseksi?

1.Lainsäädäntö ja menneisyyden huonot päätökset

Lähtökohtana voidaan pitää todella kehnoa lainsäädäntöä ja suunnittelua, jossa on ollut mukana myös valtava määrä korruptiota. Etenkin Fuerteventura on kärsinyt tästä valtavasti sillä saari oli pitkään kehittymätön ja hyvin harvaan asuttu kunnes vasta 80-luvulla saaren arvo huomattiin (hyvä ilmasto, upeat koskemattomat rannat ja edullinen tonttimaa) ja sen myötä alkoi hurja rakennusbuumi. Lupia myönnettiin miten sattuu, mihin sattuu ja monet rakensivat ilman sen kummempia lupia. Korruptio kukoisti ja näitä seurauksia selvitellään yhä tänä päivänä.

Rakennuskupla puhkesi vuonna 2008 ja rakentaminen loppui kuin seinään. Muistona näistä ajoista on keskeneräiset rakennukset ja kokonaiset keskeneräiset asuin/hotellialueet.

Samaan aikaan myös matkailu koki selkeän notkahduksen minkä seurauksena matkailijamäärät putosivat ja talous takkusi kunnolla. Asunnot, joita oltiin myyty rakennusbuumin aikaan kovalla hinnalla menettivät iso osan arvostaan. Monet perheet menettivät kotinsa – tämä oli alku asunotjen valtaamiselle eli kun ihmiset menettivät kotinsa niin uusi oli löydettävä tavalla tai toisella.

Kaiken lisäksi kiinteistömarkkinat olivat täysin seisahduksissa ja esim. pankkeille oli rakennusbuumin seurauksena jäänyt valtavat määrät tyhjiä asuntoja, joita kukaan ei halunnut ostaa – edes pilkkahinnalla.

Matkailualan kärsiessä jopa hotellit joutuivat rahapulaa paikatakseen myymään huoneistojaan yksityisille eli markkinoilla oli valtavat määrät myytävää ja hinnat pohjalukemissa. Tästä syystä Kanarialla on nykyisin paljon sellaisia ”hotelleja, joissa huoneistoja lomalaisille mutta myös yksityisiä asuntoja ja tämä taas aiheuttaa omanlaisia ongelmia. Etenkin Gran Canarialla aihe on ollut viime aikoina paljon otsikoissa koska monet tahot haluaisivat nämä huoneistot matkailukäyttöön ja ihmisiä uhattu sakoilla ja häädöillä jos he eivät luovuta näitä asuntojaan. Siis asuntoja, joissa he monesti itse asuvat eikä näillä ihmisillä ole muuta asuntoa, jonne voisi muuttaa.

Tilanne on kinkkinen sillä käytännössä hotellit ja niiden huoneistot on tarkoitettu lyhytaikaiseen asumiseen, ei vakituiseen. Mutta toisaalta nämä ihmiset ovat nämä asunnot ja heidän pitäisi saada tehdä asunnoillaan mitä haluavat ja he ovat monesti asuneet näissä asunnoissa jo todella pitkään. Kaiken lisäksi monet näistä ihmisistä ovat sellaisia, joiden tulot eivät riittäisi enää asunnon hankkimiseen nykysiltä markkinoilta. Toisaalta taas jatkuvasti nousussa olevat matkailijamäärät vaativat lisää majoituskapasiteettia.

Ongelmana on siis paikoitellen myös lainsäädännön puuttuminen eli moniin asioihin olisi pitänyt alkaa kiinnittää huomiota jo kauan aikaa sitten.

Matkailusektori lähti kiinteistökuplan puhkeamisen jälkeen elpymään jo voimakkaasti talvella 2010-2011 Arabikevään seurauksena ja sen jälkeen ollaankin menty käytännössä koko ajan ylöspäin kaikilla mittareilla eikä edes korona hidastanut tahtia muuta kuin hetkellisesti. Mutta rakennussektori ei ole elpynyt missään vaiheessa eli uutta ei ole juurikaan rakennettu noiden vuosien jälkeen.

2.Pula asunnoista

Kun rakennuskupla puheksi vuonna 2008 niin käytönnässä kaikki rakentaminen loppui kuin seinään eikä sen jälkeen ole uutta rakennettu ollenkaan siinä tahdissa mitä olisi kysyntää. Ja sama ongelma on monilla muillakin Espanjan alueilla.

Mutta Kanarialla ja muilla saarilla ongelma on tietysti vielä isompi sillä tonttimaata on yleensäkin tarjolla vain rajoitetusti ja lupia rakentamiseen on ollut vaikea saada. Samaan aikaan saarien asukasmäärä on kuitenkin lisääntynyt valtavasti. Esim. Fuerteventuralla asukasmäärä on tuplaantunut vuodesta 2000 lähtien (vuonna 2000 asukkaita oli n. 60 000, vuonna 2022 yli 120 000). Esim. saaren pohjoisosassa, La Olivan kunnassa, asukasmäärä on tuossa ajassa kasvanut peräti 165 %. Alkuun tilanne pysyi hallinnassa koska Corralejoon oli rakennusbuumin myötä noussut myös uusia asumisalueita kaupunkialueen ulkopuolelle mutta siinä vaiheessa kun loma-asuntobuumi starttasi niin tilanne alkoi vaikeutumaan.

Etenkin ulkomaalaisia on muuttanut Kanarialle viimeisten 10 vuoden aikana aivan valtava määrä. Esim. Fuerteventuralla jo kolmannes asukkaista on ulkomaalaisia ja uusista asukkaista peräti 70 % on ulkomaalaisia. Eurooppalaisten tulot ja pankkitilien saldo ovat mahdollistaneet sen, että he ovat ostaneet valtavan määrän asuntoja – rakennuskuplan puhkeamisen jälkeen pilkkahinnoin mutta viime vuosina jopa selvään ylihintaan. Melkeinpä kaikki on mennyt kaupaksi.

Näin kävi juuri esim. meille sillä meidän Gran Canarian kotimme ei ollut edes myynnissä mutta eräät saksalaiset halusivat ostaa asunnon ja tarjosivat siitä sellaisen summan että emme voineet kieltäytyä. Käytännössä asuntomme arvo tuplaantui tuon kaupan myötä eli sen mitä olimme siitä maksaneet ja mitä olimme remontoineet, se maksettiin kaksinkertaisesti meille tuossa kaupassa. Emme ikinä kuvitelleet että asunnosta voisi sellaista summaa pyytä tai että joku sen maksaisi.

2.Hintojen nousu

Kysynnän nousu ja tarjonnan väheneminen aiheuttavat tietysti hintojen nousua. Hinnat ovat nousseet käytännössä vähitellen vuodesta 2010 alkaen mutta nousu on kiihtynyt viimeisten vuosien aikana aivan uudelle tasolle.

Hyvänä esimerkkinä on se, että esim. 10 vuotta sitten, keväällä 2013, asuntojen neliöhinta Kanarialla oli keskimäärin 1288 € / m2 mutta nyt 2554 € / m2. Tämä siis myytyjen asuntojen keskimääräinen neliöhinta, poislukien uudet asunnot. Tilanne kuitenkin vaihtelee paljon alueittain ja etenkin matkailualueilla hinnat ovat nousseet vieläkin enemmän.

Tulot ja säästöt eivät monilla enää riitä siihen että voisi pankista hakea vaikkapa asuntolainaa sillä asuntolainaa varten pankit vaativat usein n. 20 % säästöosuuden asunnon arvosta ja monille esim. 30 000 euron säästöt tilillä ovat utopiaa.

Myös vuokra-asuntojen hinnat ovat nousseet myös valtavasti, 15 vuodessa n. 68 %. Tällä hetkellä keskimääräinen vuokra on Kanarialla 12,78 € / m2 ja kaiken lisäksi tarjolla on pääosin varsin huonokuntoisia asuntoja. Siis käytännössä sellaisia jotka eivät kelpaa matkailijoille. Parhaat on laitettu loma-asuntomarkkinoille jo aikoja sitten.

Tämä sama ongelma koskee melkeinpä koko Espanjaa, hinnat ovat nousseet aivan valtavasti ja tarjontaa ei ole käytännössä ollenkaan tai jos on niin aivan ylihintaan.

3.loma-asuntovuokraus

Asuntojen hintojen nousu on selkeässä yhteydessä Airbnb:n ja muiden loma-asuntoja tarjoavien alustojen suosion kasvamiseen. Sen myötä kun Airbnb aloitti toimintansa vuonna 2008 ja loma-asuntovuokraus saapui suurella voluumilla Kanarialle, lähtivät hinnat nousuun ja kehitystä on vaikea lähteä enää pysäyttämään. Tämä vaikuttaa luonnollisesti enemmän alueilla, joissa on matkailua mutta vaikutus ulottuu nykyään myös paikallisten suosimille alueille.

Esim. Fuerteventuralla ei vielä 10 vuotta sitten ollut käytännössä yhtään loma-asuntoa tarjolla pääkaupunki Puerto del Rosariossa mutta nyt niitä on jo valtava määrä. Eikä kyse ole todellakaan mistään matkailualueesta vaan varsin rumasta paikallisten pääasiassa asuttamasta kaupungista. Huoneistoja on tarjolla varmasti useita satoja koska ihan viikon päähänkin löytyi pelkästään Airbnb:n kautta tarjolle 141 asuntoa vielä vapaana.

Tällä hetkellä Kanarialla on yli 56 000 rekisteröityä loma-asuntoa (ja valtava määrä, joita ei ole vielä rekisteröity mutta asuntoa vuokrataan siitä huolimatta lomailijoille) ja lisää tulee joka päivä valtava määrä. Pelkästään tuo määrä tarkoittaa jo 400 kpl hotelleja (joissa n. 500 matkustajapaikkaa jokaisessa) eli toki loma-asuntovuokraus on tärkeä tekijä paikalliselle taloudelle. Mutta nykyisellään ei toiminta voi enää jatkua sillä se tuo asuntopulan ja asumiskustannusten kohoamisen lisäksi myös muita ongelmia.

Esim. meidän entisessä taloyhtiössä Kanarilla olivat lyhytaikaiset vuokraukset kokonaan kielletty taloyhtiön sääntöjen mukaan mutta siitä huolimatta muutamat omistajat harjoittivat toimintaa ja aika lailla jatkuvasti oli jotain järjestysongelmia juuri näiden takia (yöllinen meteli, uima-altaan käyttö aikataulujen ulkopuolella, paikkojen rikkominen jne).

Mutta loma-asuntona vuokrauksesta saa yksinkertaisesti paljon enemmän rahaa kuin pitkäaikaisesta vuokrauksesta ja kaikiesta huolimatta riskit ovat pienemmät. Kiitos nykyisen lainsäädännön.

4.Okupas eli asunnonvaltaajat ja Espanjan lainsäädäntö

Yksi merkittävä tekijä vuokramarkkinoilla on myös Espanjan varsin erikoinen lainsäädäntö, joka käytännössä suojelee asunnonvaltaajia. Nämä okupas eli asunnonvaltaajat ovat oikeasti ihan merkittävä ongelma ja pelko. Pääosin tietysti vallataan esim. tyhjiä, pankkien omistamia asuntoja sekä ns. kakkosasuntoja tai loma-asuntoja mutta yhä enemmässä määrin myös muita.

Fuerteventuralla näkee paljon näitä osittain keskeneräisiä, jonkun rakennusyhtiön / pankin omistamia kiinteistöjä joissa asuu pelkästään asunnonvaltaajia. He ovat asentaneet näihin tyhjiin asuntoihin itse ovet, lukot, ikkunat jne.

Mutta paljon asunnonvaltaajia asuu ihan myös kunnon asunnoissa. Monille asunnonomistajille on käynyt niin että on vuokrannut asunnon pitkäaikaisesti jollekin mutta jossain vaiheessa vuokralainen jättääkin vuokrat maksamatta ja jää kuitenkin asumaan asuntoon. Häätäminen näistä asunnoista on tehty lähes mahdottomaksi eli tämän jälkeen vuokranantajalla on asunto, jossa asuu laiton asukas joka ei maksa asumisesta penniäkään ja lisäksi asunnon omistaja todennäköisesti maksaa myös asunnonvaltaajan vesi- ja sähkölaskut. Eikä asuntoa saa välttämättä koskaan takaisin tai jos saaa niin se on todennäköisesti tuhottu sitä ennen täydellisesti.

Ymmärrän siis tavallaan vuokranantajien halun siirtyä loma-asuntomarkkinoille, joissa riskit tällaisen suhteen ovat pienemmät ja tulot suuremmat.

Mitä tälle asuntoasialle sitten pitäisi / voisi tehdä?

Tätä pohtivat paikalliset poliitikot parhaillaan. Ensimmäisenä askeleena oli asunto-hätätilan julistaminen, joka mahdollisti muutokset lainsäädäntöön. Mutta edes kaikki valtaapitävät eivät ole tuon poikkeuslain voimaantulosta innoissaan eivätkä usko sen tuovan ratkaisuja. Osa on jopa sitä mieltä, että nykyisillä resursseilla päästään eteenpäin. Eli asia ei ole missään nimessä helppo ratkaistavaksi, ainakaan lyhyellä aikavälillä.

Mutta jotain pitäisi tehdä sillä jo nyt matkailualalla on iso pula työntekijöistä ja kun matkalijamäärät nousevat vain koko ajan nin jossain vaiheessa tulee varmasti raja vastaan. Toistaiseksi matkailualan yritykset ovat pärjänneet jotenkin kuten vaikka henkilökuntaa on ollut vaikea löytää mutta jossain vaiheessa työvoimapula tulee varmasti vaikuttamaan ja näkymään myös matkailijoille. Jos hotelleissa ja ravintoloissa ei ole riittävästi kokkeja, tarjoilijoita ja muuta keittiöhenkilökuntaa niin se näkyy luonnollisesti ruoan ja palvelun laadussa. Jos siistijöitä ei ole riittävästi niin se näkyy nopeasti huoneissa / huoneistoissa kun vähemmällä porukalla pitää yrittää tehdä samat työt. Työntekijöitä on vaikea houkutella jos heille ei ole asuntoja tarjolla.

Tänä vuonna on tiedossa muutoksia koskien loma-asuntovuokrausta mutta se miten nuo uudet säännökset sitten lopulta vaikuttavat tilanteeseen, sen tulee aika näyttämään joskus tulevaisuudessa. Ainakaan vuokraajia se ei ole karkoittanut sillä uusien loma-asuntovuokrauslupien hakumäärät ovat nousseet merkittävästi sen jälkeen kun lakimuutoksesta ilmoitettiin. Tällä hetkellä uusia lupahakemuksia tulee joka päivä keskimäärin 70 kappaletta eli siihen mennessä kun uusi laki astuu voimaan, on tullut jo valtavat määrät uusia loma-asuntoja markkinoille. Eli lyhyellä aikavälillä tuskin suurempaa muutosta on tulossa ellei radikaalimpiin ratkaisuihin ryhdytä.

Paljon on puhetta myös siitä, että pitäisi rakentaa matkailualueiden ulkopuolelle edullisia VPO-suojeltuja asuntoja, jotka ovat siis ainakin osittain valtion tukemia ja näin kustannukset asukkaille edullisempia. Näihin asuntoihin ei pääse käsiksi kuka tahansa sillä niissä on erilaisia tulorajoituksia eli asunnot on tarkoitettu sellaisille, jotka eivät pysty ostamaan asuntoa vapailta markkinoilta. Luonnollisesti näiden asuntojen myymisessäkin on myös tiettyjä rajoituksia, jotta vältyttäisiin mahdollisilta väärinkäytöksiltä. Mutta ei näitäkään ihan hetkessä saada rakennettua vaikka rajoitus saataisiinkin jossain vaiheessa kuntoon. Omistusasuntojen lisäksi on olemassa myös suojeltuja vuokra-asuntoja mutta määrä on äärimmäisen pieni ja niihin pääseminen on melkeinpä mahdoton prosessi.

Mitään helppoa ja nopeaa ratkaisua ei siis ole olemassa mutta jotain asialle pitäisi tehdä.

Vai käykö niin että vuoden 2008 tapahtumat uusiutuvat ja tiedossa on kiinteistökuplan uusi puhkeaminen?